不動産投資で失敗してしまう確率はどの程度か?失敗率を下げる方法も教えます。

不動産投資で失敗する確率はどの程度なのか？低ければ自分でもやれそうな気がするから、検索エンジン使って調べたりした経験のある人もいるかと思います。
ある情報筋では「失敗率９０％！」なんて話もありますが、実際のところはどうなのかについて、私自身が取り組んでいる都内区分マンションの範囲に限りますが、考えてみました。

１　不動産投資「失敗」の確率は
　・成功・失敗の定義
　・失敗の確率
　・ほかの投資方法との比較
２　失敗率を下げるために
　・不動産投資は投資ではなく事業としてとらえる
　・空室リスクをできるだけ回避する
　・妥協しない、見つかるまで粘る

不動産投資「失敗」の確率は

成功・失敗の定義
「失敗率９０％以上」を謳っていた情報筋の成功の定義は、以下の通り。
　　・地震火災などの各種保険をかけている。
　　・固定資産税を含めた各種経費を入れこむ。
　　・土地にかかる負債利子を経費に入れこむ。
　　　→上記条件を満足したうえで、黒字になること。
これはかなり厳しい条件です。特に「土地にかかる負債利子を経費」にできるところまでやろうとすると、地方の高利回りな物件を扱ったり、自己資金をそれなりに投入しない限り成功できません。
私がやってきた不動産投資では、帳簿の上では減価償却や経費計上によって赤字になっていても、現実には手元にお金が残ります。家賃からローンと管理費と修繕費と固定資産税を差し引いて、税金の還付含めて現金が手元に残るなら、それは成功と言えるのではと考えます。
ですので、私の考える成功の定義は以下の通りになります。

• 地震火災などの各種保険をかけている。
• 実際の家賃収入から経費を差し引いた結果で考える。
• 税金の還付があれば、これを含める。

失敗の確率
私は不動産投資失敗の確率は５０～６０％程度だと考えます。言い換えれば４割は成功できるということです。
　根拠は、以下の通り
　・私の持っている物件では、４件中２件がこの条件にあてはまる。
　・私の周りの不動産仲間でも、帳簿上赤字の方、税金の還付で黒字になる方
　　がトータルで半数以上はいる。
　・空室の期間が長い（長かった）という理由で赤字の人もいる。

ほかの投資方法との比較
　株式投資　開始時より資産を減らす人は８０％程度
　ＦＸ投資　１年間の収支がプラスになる投資家は２０％程度、
　　　　　　５年連続でプラスを出し続けることができるのは１％程度
　投資信託　運用年数が長くなるほどプラスになる確率は高まる。
　　　　　　２０年あれば全員が開始時よりプラスになる模様。

失敗率を下げるために

不動産投資は投資ではなく事業としてとらえる
不動産投資には「投資」という言葉が含まれていますが、金融機関から融資が付くことからもお分かりのように、立派な「事業」です。事業の維持には黒字・利益確保が何にもまして重要です。赤字続きの事業なんてありえません。
だから、収支を黒字化するために
　・提案・検討時点で赤字の物件は購入しない
　・赤字に転落する要因に気を配る
　・黒字を最大化するために工夫をする
ことを忘れてはいけません。

空室リスクをできるだけ回避する
不動産投資で一番怖いのは、家賃収入が途絶えることです。これが長く続くと最終的にはローンの支払いが滞って、強制的に物件を売却することになります。
家賃収入が途絶える可能性の高い物件は、必然的に物件の価値を高め、その後の売却にも良い影響を与えることでしょう。空室リスクの少ない物件を選定することは投資の失敗率を下げるうえで重要なファクターになります。

妥協しない、見つかるまで粘る
自分の掲げた条件にあてはまる物件が見つからなくても、条件を緩めたり、妥協したりはしないでください。物件を購入してしまってからでは、取り返しがつきません。今対応してくれている不動産の担当が物件を紹介してくれなくなったら、別の業者に行けばいいのです。
自分の掲げた条件が本当に厳しいものであれば、多くの物件情報を見続けることで、何が厳しすぎるか、それはなぜか、がわかってきます。

まとめ

• 不動産投資で失敗する確率は、現金が手元に残るか残らないかという観点でみれば、５０～６０％程度である。
• 物件の収支を黒字にし続けることと、空室リスクを回避することが、失敗率を下げるポイント。
• 成功するしないは、投資家自身の判断力とその根拠となる知識にある。