不動産投資で節税するとは？　経費について説明します。

「不動産投資をすれば節税ができます！」

投資物件を紹介する不動産屋がよく言うセリフですけど、不動産投資をやってみようと考えている人なら知っていると思いますし、これこそ目的として不動産投資を始めたいと考えている人もいると思います。
でも、なぜ不動産投資だけが節税できて他の投資ではできないのか、何をどうすれば節税可能なのか、経費にはどういった種類があるか、実際のところよくわかっていない方もいるんじゃないでしょうか？　ここでは、この辺の基本的な話をしていきます。

1. 投資とはいうものの、これは事業。
2. 事業だから収支の申告は避けれない！　だから確定申告。
3. 収支が赤字なら、他の黒字で相殺できる。　これが節税のカラクリ！！
4. しっかり押えたい！　不動産投資（事業）の経費として認められる費用項目。
5. 計上してはダメ！　経費として認められない費用

投資とはいうものの、これは事業。

不動産投資とは、不動産貸し出しというサービスを提供して、不動産を賃借している人から賃借料（対価）を得ています。これはもう、そこいらにある会社や企業と同じく立派な事業であり、だからこそ経費を計上することが認められているわけです。
逆に株式やFXは、出資による利益を得る行為なので、ただお金を出しているだけとみなされます。そのため経費を計上できません。
本来であれば「投資」と言うことがおかしいのですが、なぜか不動産を買って賃貸に出す行為は「投資」だと言われ続けています。

事業だから収支の申告は避けれない！　だから確定申告。

事業ですから、当然のことながら賃借人から頂いた賃料は売り上げとみなされ、そこから税金を支払う必要が生じます。働いて得た利益（収入）から税金を納めることは国民の義務ですからね。
そのため、その年の収入（賃料）と支出（経費）を申告して、その年はいくら税金を支払うかを確定させます。これを「確定申告」というわけです。

収支が赤字なら他の黒字収支で相殺しちゃう。これが節税のカラクリ！

その年の収入（賃料）と支出（経費）が黒字であれば、その差額分に対して税金がかかります。しかし、収支が赤字であれば税金が発生しないどころか、他の黒字になっている収支と合算することができます。
つまり、他の黒字の収入減に不動産投資での赤字をかぶせて黒字の金額を減らし、それによってかかる税金を減額させることができるわけです。　これが節税のカラクリです。
普通のサラリーマンであればサラリーマンとしての収入（給与所得）は黒字であるため、サラリーマンは不動産投資で節税ができると皆さんおっしゃるわけです。

不動産投資（事業）の経費として認められる費用項目。

不動産投資で認められる経費としては、以下の項目があります。一つ一つ解説付けました。

①旅費

購入検討中も含めた不動産物件の視察、調査。セミナー参加。管理会社との打ち合わせ参加。　などで移動にかかった費用が該当。

②交際費

セミナーの懇親会参加。銀行の担当や管理会社との打合せ。銀行の担当や管理会社へのお中元やお歳暮などの贈答品。　で支払った費用が該当。

③自動車関連費用

購入検討中も含めた不動産物件の視察、調査。セミナー参加。管理会社との打ち合わせ参加。　に自家用車を使っていれば、そこにかかった費用。

④情報収集・勉強のための費用

不動産に関する本購入。不動産に関係する新聞などの購読。セミナー参加費。　でかかった費用が該当。

⑤通信費

関係者との連絡に電話を使ったり、不動産に関する情報収集、勉強をネットでしていれば、そこに該当する費用。

⑥司法書士や税理士への報酬

士業担当者に支払いをして仕事をしてもらった場合などは、その支払い費用。

⑦保険料

物件にかけている保険費用

⑧減価償却費

物件の毎年の減価償却した分の費用。

⑨ローンの金利

銀行からローン融資を受けていれば、発生した利息の費用。

⑩管理会社への委託料・管理費・修繕費

管理会社への各種費用。

⑪税金

購入した不動産に発生した　不動産取得税、固定資産税、都市計画税

計上してはダメ！　経費として認められない費用

一言でいえば、不動産投資（事業）を進めるために必要であること以外の経費を計上してはいけません。　例えば、サラリーマンの給与にかかる所得税、住民税は不動産投資には関係が全くありませんので、不動産の経費に含めることはできません。
他にも、購入を計画した不動産の視察に家族を同伴させた場合、不動産投資（事業）に関係しない人に発生した宿泊費や移動費も含めたらOUTです。

まとめ

• 不動産投資は事業扱い。確定申告が「できる」ではなく「必須」。
• 不動産事業で経費として認められる項目には、勉強のための費用や事業に関係する人との交際費もある。
• 不動産事業（投資）に関係のない費用は、確定申告で経費計上してはいけない。