不動産投資のメリットとデメリット（リスク）を解説します。

不動産投資というと株やFXに比べてリスクが低い投資手法、ミドルリスク＆ミドルリターンと言われます。
確かに株やFXに比べると、時代時代の影響で多少は土地の価格が上下に振れることはあっても大きな変動などはないため、爆発的に儲ける機会などほとんどありません。その代わり、株などのようにある日突然価値が０になったり、FXのように１円の振れ幅で〇百万、〇千万のを失うことなどもありません。これこそミドルリスクミドルリターンといわれる所以です。
ただ、現在進行形で不動産投資をして自己破産や訴訟沙汰、最悪自殺というようなニュースや記事が報道されているのを見ると、まだ不動産投資をやられていない方にしてみれば、「本当にミドルリスクなのか？　実はリスクしか存在していない？？？」なんて思う方も大勢いらっしゃるでしょう。
そこで、今回はメリット、デメリットについて、実際に不動産投資をして５年くらいたった私が感じている不動産投資のメリットデメリットについて語りたいと思います。

※なお、私は現在都内区分マンションを４件だけ所有する身で、一棟ものについては詳しくありませんので、ここでは区分マンション投資のメリットデメリットについて語るとの認識でお願いします。

先に概要、後に一つ一つの項目について説明します。

私が感じたデメリット（リスク）

• 金利上昇
• 災害（地震）
• 希望価格で売れない

一般的には言われているけど、私は感じなかったデメリット（リスク）

• 空室
• 入居者の退去
• 入居者とのトラブル

私が感じたメリット

• 節税
• 保険
• 景気動向に左右されない

　

金利上昇

私が感じるリスクで最も怖いのは金利上昇リスクです。というのも近い将来必ず金利は上がると確定しているからです。一度は耳にしたことがあるとは思いますが、今の時代は「超低金利時代」と言われているくらいに金利が低く、しかもその状態が長く続いています。このままだと銀行がもたないので、その銀行を支えるという意味で金利は上昇すると想定しています。
ご存じのように、金利が上がればローンの利息にそのまま反映されるので、毎月のローン返済額が上昇してキャッシュフローに悪影響がでてきます。

災害（地震）

２０２０年になってから首都圏一帯で頻繁に地震が発生していて、また大きな地震が来る予兆になっているのではないかと懸念されています。幸いにも地震保険がありますので私も加入している火災保険と同じ保険会社で地震保険も加入しています。
ちなみにですが、地震保険は原則火災保険に加入している保険会社の地震保険しか適用できません。ほかの保険会社に行ってもほぼ断られます。

希望価格で売れない

不動産っていうのは相場がありそうですが、実はありません。はっきり言って売り手と買い手の間で話がまとまればそれで成立します。もちろん相場観というものは重要で、過去の不動産取引情報や固定資産税の評価額から現在価格をだすことが不動産売買契約をより短い時間で達成できます。
問題は私が希望する価格で売れないことです。今後物件を売りたいと思っても買いう人がいなければずっと自分でその不動産を持ち続ける必要があります。

私は感じなかったリスク↓

空室

よく不動産投資で最も怖いのは空室であることだという話があります。不動産物件を購入した直後は非常に心配でしたが、実際にやってみると意外なほど空室は発生しませんでした。
５年間不動産物件を所有し続けてますが、退去により家賃が取れなかったのは１件だけ、しかも２か月間しかありません。サブリースなどもやっていません。

入居者の退去

突発で入居者が退去したり、退去時に原状復帰にかかる請求で入居者と揉めたりする話を聞きます。
私はこれまでに３回、入居者の退去ということがありましたが、いずれも１か月以上前には退去の連絡が来ましたし、退去で揉めることもありませんでした。

入居者とのトラブル

入居者とは退去以外でもクレームなど、トラブルが起きることがあります。
私も一度、備え付けの電熱コンロが壊れたので直してほしいというクレームが管理会社を通してありました。ただ、管理会社から連絡があったのはその１件のみ、修理代を払っただけです。
優秀な管理会社がクレームに見事に対応しているかもしれませんが、実際のところそれほどクレームなどは出ないのかもしれません。

↓私が感じたメリット

節税

私が感じたメリットで一番大きいのが節税です。節税というよりも税金をコントロールできるところと言ったほうがマッチするかもしれません。
自分で確定申告をするようにすれば、経費をしっかり計上して還付を受ける年、経費計上の項目を減らして税金の支払いを多めにし、ローン審査を通りやすくする年といったコントロールができるようになります。
不動産関係の勉強会参加費用とか不動産の内見や現地環境の確認に使った費用を還付である程度取り戻せるのは大変ありがたいです。

保険

自宅のローンを組んだりしたことがある方ならご存じだと思いますが、不動産をローン組んで購入した場合、ほぼ例外なく団体信用生命保険（団信）に加入することになります。これは本人がローン返済中に死亡するなどしてローン支払いが不可能になった場合に、保険金で残債を支払う仕組みです。
これは投資用のマンションなどにも適用されるので、私の不動産物件のローンにも当然団信が付いています。これのおかげで今まで入っていた死亡保険は解約しました。

景気動向に左右されない

コロナの影響で売り上げが落ち込んで、社員を解雇せざるを得なくなったり、家賃が支払えないて退去したり支払い延期を求める店子が増えています。そのため、商業関係のテナントビルなどは家賃収入がなくなってローン支払いができなくなるなんてニュースが流れたりしています。株式市場も低調で、そこで稼がれている方はダメージが大きいという話もあります。
それでは、住宅関係はどうなのか？というと、少なくとも私のところでは家賃支払いが滞ったり、退去するといった話もありません。他でも住宅関係で人が出て行ったり、家賃支払い延期を求められたような話は全く聞きません。
政府からも多くの人が家を失うことがないよう、補助金を出したりするなど様々なサポートを行っており、結果として景気に左右されないメリットというものが不動産投資にはあります。