成功物件

２０１８年購入物件

ワンルーム区分マンション

場所：世田谷谷区某所

築年数：１８年

最寄駅から徒歩１０分

成功のポイント

毎月のキャッシュフローをプラスにすること、プラスをより大きくすることを意識して、購入に向けた手続きを行いました。
不動産会社が提案した物件で毎月のキャッシュフローがマイナスの物件はすべて却下、プラスの物件でも値引き（指値）を指示して受け入れないなら却下をしました。購入に至るまでに相当の時間がかかりましたし、途中で消えていった不動産会社もいましたが、毎月それなりに黒字が出る物件を手に入れることができました。

もう一つ、ローン金利にもこだわりました。「絶対に２．５パーセント以下に設定してもらう。できないなら物件は買わない。」という覚悟で営業担当者および銀行と話を進めました。
すでに指値を入れて購入価格を安くすることができていたため、融資を受ける金額が、よりコンパクトになっていたからでしょうか、私の希望する金利で取引してくれる銀行を早い段階で見つけることができました。

また、ダメもとで不動産管理会社と「仮に今の賃借人が１年以内に出ていったら、しばらくの間家賃保証をして」と交渉したことも、成功につながった話だと思います。
幸い、１年で賃借人がいなくなることはありませんでしたが、いなくなったらどうしようという心配なく過ごすことができました。

もっとこだわるべきだったポイント

物件の本体価格とローン金利にこだわりすぎたため、物件から駅までの距離についてはあまりこだわりませんでした。というよりも、当時はもういっぱいいっぱいで、そこまで確認できませんでした。
たまたま物件購入した場所が人気の地域だったおかげで、大きな問題にはなりませんでしたが、今思えば多少キャッシュフローへの影響があろうとも、より駅近くにある物件を選択する。もしくは、この地域が徒歩１０分を許容してくれるか確認が必要でした。
単純に駅からの距離だけでなく、ほかにもお墓が近くにあるとか、治安が悪いとか、物件にとってマイナス要因となる情報の有無を可能なら現地で周辺環境の確認や、地元の不動産屋へのヒアリングなど、情報収集が必要だったと思います。

振り返って

キャッシュフローがプラスの物件を購入してしばらくたってから感じたことですが、物件のことを心配することがほぼなくなりました。
キャッシュフローがマイナスの物件だと毎月いくらかのお金が懐から消えるわけで、毎月お金が減るたびに物件のこと不動産のことを思い出すわけです。それで「どうしよう…」などとその瞬間は考えてしまうわけで、正直気持ちのいいものではありません。仮に物件を売り出していた場合、買い手がつかないとローン完済まで半永久的に毎月お金を払うことになります。
プラスなら自分が希望する値段で買う人が出てくるまで待つことができるので、損を覚悟で物件を処分するなんてこともありません。
　

まとめ

• 　毎月のキャッシュフローがプラスでない物件は購入しない　
• 　現地確認や地元の不動産屋からの情報収集を行う