失敗物件その１

ワンルーム区分マンション

場所：世田谷区某所

築年数：３０年

最寄駅から徒歩３分

失敗のポイント

物件の提案の時点でキャッシュフロー（毎月の収支）が赤字。
当時は不動産投資についてほとんど勉強していない状態であったため、営業の「税金の還付で赤字は取り返せます」「団信が死亡保険代わりになるから、今の生命保険解約できます」という言葉に乗せられて購入を決めてしまいました。

実は高値。
購入から２年ほど経過してからのことですが、同じマンション内の別の物件が、私が購入する１年前ぐらいのタイミングで２００万円ほど安く取引されていることが判明しました。

どうすればよかった？

そもそも提案時点で収支が赤字の物件は買ってはいけませんでした。このブログの中でもよく語らせてもらってますが「不動産投資は事業」であることを、当時の私は全く理解できていませんでした。
投資全般に言えることですが、勉強もせずに始めてしまう、お金を出してしまうのは本当によくないことです。やってしまった私が言うのもなんですが、絶対痛い目を見るので、取り組む前にセミナーに２、３回参加または４，５冊程度の専門書を読むなどして、ある程度の知識は得ておくことを強くお奨めします。

高値掴みをしたことについては、今なら地価公示価格や建物の積算価格から妥当な値段を探ることも可能だったと思います。
ただ、公示価格を使う方法は（特に都内区分マンションの場合だと）実際の取引価格とかけ離れるケースもあり、一概に定まるものではありません。
これから不動産投資を始めようとする人、の物件購入の人には、提案された物件の金額が妥当であるかを見極めるのは、ぶっちゃけ困難です。だから、逆算からその物件が妥当かを判断するのが良いと考えます。
毎月いくらの黒字があれば（少なくとも自分が物件を持っている間）提案物件を維持できるかをベースとし、

毎月のローン＋管理費・修繕積立金＋必要な黒字　≦　毎月の家賃

となるマンション本体価格を逆算していく方法が良いでしょう。

この物件の良かった点

駅近（最寄り駅まで徒歩３分）であったことです。これのおかげで、購入してから２回ほど賃借人退去がありましたが、いずれも２か月かからずに次の入居が決まりました。駅自体も新宿まで１本で行ける路線が走っていたことが幸いしたと思います。
　

まとめ

• 物件が提案された時点で赤字になっている物件は買わない。黒字でも頭金が求められるようであれば、フルローン換算で毎月赤字にならないか確認し、赤字なら物件購入は止める。
• 提示されている価格が妥当か、それとも高いかの判断は、毎月の収支がどの程度プラスであれば所有を維持できるか考えて、判断をする。
• 可能であれば、駅からできるだけ近い物件を、それも主要な駅まで１本で行ける駅に近い物件を選ぶ。