失敗物件その２
ワンルーム区分マンション
場所：太田谷区某所
築年数：３２年
最寄駅から徒歩１０分
失敗したポイント
この物件がある地域では徒歩１０分は遠かったようで、今後客付けを行う場合は現状の家賃を下回る値でないと、時間が相当かかると地元の不動産屋からアドバイスがありました。当時、事前に確認するべき案件であることが分かっていませんでした。現在は賃借人が継続して住み続けてくれていますので、家賃収入が減ることはないのですが、今後どうなるか心配です。
購入直後にマンション内のエレベーターが故障してしまいました。修繕対応は不可との判断でエレベーターそのものを交換することになりました。交換には約１０００万円の費用がかかりました。
しかし、今までマンションで積み立てていた修繕積立金が４００万円ほどしかなかったため、不足分をマンション所有者が公平に分担することになり、毎月の修繕積立費が以前より３０００円ほど値上がりしてしまいました。
どうすれば良かった
「徒歩１０分が遠い」というのは都内の全ての区分マンションに当てはまるわけではありません。駅から徒歩１０分の距離にある物件でも徒歩５分の物件と同じだけ家賃がとれる地域もあります。問題は事前の確認をしなかったことです。
確認の方法としては、賃貸情報を取り扱うSUMOやHome’sなどで類似物件を使った比較を行ったり、実際に現地に行って不動産屋に客付けができるかを確認したりする方法があります。
エレベーターの故障についてですが、まず物件購入する前にマンションの修繕履歴を確認するべきでした。そして修繕履歴の確認と併せて修繕積立金の積立額、マンション管理費の過去数年分の収支を確認する必要があります。
おおよそマンションは１０～１５年に１回大規模修繕、約３０年に１回エレベーターの交換を行うのが通例です。それを見ておけば「そろそろエレベーターの交換時期だが、交換もしてないし、積立金もないから毎月の管理費・積立金がアップするな」と想像することができたでしょう。
まとめ
- 提案された物件に設定されている家賃が妥当であるかを確認する。できればそこの不動産屋や賃貸紹介会社などに、提案された物件に客付けが可能なのか聞くことがベスト。
- マンションの修繕履歴と、修繕積立金の量、マンション管理費の収支を確認する。物件を提案してきた不動産会社に問い合わせればよい。
